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政府制造的大動遷是影響房價最主要原因，投機為其次

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此為舊文，登在2006年9月4日、9月11日的《經(jīng)濟觀察報》上。那時中紀(jì)委進駐馬勒別墅已經(jīng)一個月，離陳良宇“事發(fā)”只有20天?！督?jīng)濟觀察報》總編告訴我，如果沒有“中紀(jì)委進駐”的風(fēng)聲，不可能登載此文。因為此前有關(guān)方面曾經(jīng)教訓(xùn)過經(jīng)濟觀察報：“上海的事情不要你們管！”

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前些日子鬧嚷嚷的又在叫“救房市”了！可惜這里不是美國。美國搞得再糟，好歹“市場”了百多年，人家“救市”，說得過去，而我們的所謂“房地產(chǎn)市場”，能算市場嗎？

登載舊文，就為了讓大家評論：中國的房地產(chǎn)行業(yè)“市場”了嗎？

如果不是市場，那“救市”又從何談起！

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影響房價的真正原因

——對房地產(chǎn)問題從理論到實際的一次梳理

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王煉利

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一段時間以來，我們可以從學(xué)者官員口中筆下反復(fù)聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說明房地產(chǎn)價格并不高，面對如此的需求，房子應(yīng)該還要漲，才符合需求定律。

現(xiàn)在我們來分析這段話的邏輯錯誤在哪里。

一、從邏輯判斷角度分析其錯誤

如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結(jié)構(gòu)：1.肯定式：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在價格低，所以需求量大。2.否定式：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價格不低。

在以上兩種邏輯結(jié)構(gòu)中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。

現(xiàn)在，中國學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結(jié)構(gòu)的：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價格低。這里的邏輯錯誤是：必要條件是不能作推斷的，“需求量大”是必要條件，不能作 “價格低”的推斷。因此，邏輯判斷不能成立。

二、從邏輯推理角度分析其錯誤

根據(jù)需求定律建立推理式，這個推理式中是不存在充分必要條件關(guān)系的，即不存在“如果有大學(xué)，必定有大學(xué)生，如果沒有大學(xué)，必定沒有大學(xué)生，大學(xué)存在是大學(xué)生存在的充分而且必要的條件”這樣一種條件關(guān)系，但學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”就存在了這種關(guān)系，他們說，如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大，然而因為價格低決不是需求量大的充分必要條件、造成需求量大的理由多了，所以，這個邏輯推理也不能成立。

但我們的學(xué)者官員把價格當(dāng)成了影響需求量的充分必要條件，還因此導(dǎo)出了房價還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國禍民了！

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經(jīng)濟學(xué)的入門ABC：需求量不是成交量

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首先把“需求”當(dāng)作一個定律來定義來闡述的，是生于1842年的英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟學(xué)原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”。

“……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購買者，這個數(shù)量的售價就必然越??；或者，換句話說，需要的數(shù)量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”

以上黑體字，就是原汁原味的馬歇爾需求定律。這個定律往往被誤讀，誤把馬歇爾說的“需要的數(shù)量”（即通常所說需求量）當(dāng)成現(xiàn)實世界中真實發(fā)生的交易量了！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個確定的消費者，當(dāng)問這個消費者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6鎊；價格40便士時，最多愿意買多少？回答買7鎊；價格33便士時最多愿意買8鎊……當(dāng)價格跌到17便士時，他說他最多愿意買13鎊了。這在一定價格限制下的最高購買數(shù)量6鎊、7鎊、8鎊、13鎊才是需求定律中指的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個需求量是消費者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實上并不存在。但是需求量這個概念非常重要， “需求定律是經(jīng)濟學(xué)的靈魂，而這靈魂的重點是需求量這個抽象概念。這是科學(xué)起點的需要”（張五?！督?jīng)濟解釋》）因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學(xué)活用”、“急用先學(xué)”的。

理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟理論角度談?wù)撟》康氖袌鲂枨罅浚瑳Q不應(yīng)該只有一種市場需求量，而是應(yīng)該根據(jù)消費者的不同消費層次，尋找與各自消費能力契合的消費需求。既然住房的市場需求量應(yīng)根據(jù)社會各階層收入不同而構(gòu)筑不同的需求關(guān)系，那么，在21世紀(jì)的當(dāng)今中國，要把從中等收入者開始以降的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數(shù)經(jīng)濟活動人員都排除出住房供應(yīng)體系以外，這不僅在21世紀(jì)的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)喪失了市場的基本功能。

需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。當(dāng)房地產(chǎn)需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續(xù)多年的大動遷、面臨大量的投機客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量。

需求定律是基于消費行為是由個人作選擇基礎(chǔ)上的定律，消費行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關(guān)，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因為動遷要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，你的需求量仍然為零。

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動遷和投機

——影響城市住房成交量60%~70%的最重要因素

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學(xué)者和官員一直對特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會有泡沫？”“這么大的成交量，那是真實的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例？

占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動遷戶購房要占到上海個人購房總量的40%（王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)到來》，上海房地產(chǎn)市場報告總165期），2003年上海的中心城區(qū)拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、是2002年拆遷面積的1.75倍！

1995年時，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭（當(dāng)時浦東13個街道28萬家庭戶），十年間有80多萬戶牽涉到了動遷，這是32%的動遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動遷比例，對房地產(chǎn)市場成交量的影響遠不止百分之三十、百分之四十！可以想見，如果不是大規(guī)模動遷，這個城市的住宅銷售量會跌去一半！

普通商品房的另一個重要需求是投機。

“據(jù)上海有關(guān)部門對上海中心城區(qū)180個樓盤的抽樣調(diào)查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達16%，并仍有不斷增長的趨勢。”（上海普欣房地產(chǎn)咨詢公司王水田）2003年上海商品住宅成交均價是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價要比2003年增加28%，2005年成交均價比2003年增加4.9%，2004年的投機者購房占全部購房者的比重應(yīng)該比2003年還要高是無疑的了。

動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？

　　2004年6月，《解放日報》“誠信咨詢”機構(gòu)對1100戶上海居民抽樣調(diào)查顯示，上海有59.2%的居民近4年沒有買過房子，其中20%因為經(jīng)濟能力問題；44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規(guī)模動遷，這4年沒有買過房子的居民比例應(yīng)該在百分之八十以上。浦東新區(qū)統(tǒng)計部門在2003年年中作的居民購房意向調(diào)查顯示，城區(qū)居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因為房價過高無力購房（那還是按照2003年的房價）；有購房意向的家庭占14%，總數(shù)8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。

所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房都不能當(dāng)回事的——你知道其中有多少是政府的大動遷造成？

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住房改革——人民為國家挑重擔(dān)，

地方政府的回報——“成片改造”中心城區(qū)，給房地產(chǎn)商“甜頭 ”

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從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺的背景是什么？是當(dāng)時城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來！就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業(yè)用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。

以上海為例，1995年當(dāng)年住宅竣工面積是530萬平方米，當(dāng)年銷售面積是536萬平方米，空置面積是346萬平方米，空置房相當(dāng)于該年銷售面積的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年竣工面積是1229萬平方米，當(dāng)年銷售面積1243萬平方米，空置面積增加到922萬平方米，空置房相當(dāng)于該年銷售面積的74%。

當(dāng)時的宏觀形勢是東南亞經(jīng)濟危機對我國出口商品競爭力產(chǎn)生了嚴(yán)重影響，國內(nèi)消費品市場已經(jīng)出現(xiàn) “買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度必須發(fā)掘新的經(jīng)濟增長點。這才導(dǎo)致1998年下半年國發(fā)[1998]23號文件出臺。文件規(guī)定：“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化?！?/p>

既然國家需要人民為之挑擔(dān)，國家當(dāng)然也要考慮人民的承受能力，并在政策制訂時盡力給以“政策性傾斜”。所以，國發(fā)[1998]23文件建議當(dāng)房價與家庭年收入比到達4：1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼了，這說明國家是把房價收入比4：1當(dāng)成了一個標(biāo)桿的。文件還指出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住 房”。這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導(dǎo)意見，但這個精神被閹割篡改了，現(xiàn)在提起中低收入家庭，竟然相當(dāng)于吃救濟的同義詞，而買商品房、甚至高價商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的唯一選擇。＝

結(jié)果，有著原則性指導(dǎo)意義的國發(fā)[1998]23文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務(wù)院文件提及的4：1的房價比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價也就是是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時候聽說有這么個房價？！也因為如此，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，唯一的辦法就是不斷制造動遷理由，讓政府有計劃的大動遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動遷掉的市民來消化房地產(chǎn)商的“供應(yīng)”，又給了房地產(chǎn)商賺取黃金地段級差地租差價的“甜頭”。地方政府對此解釋：不給房地產(chǎn)商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

至于動遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因為制造動遷的人的住房問題已經(jīng)在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會為這種動遷制造冠冕堂皇的理由、而且只要他們感到需要，這種理由永遠不會窮盡的。

理由無窮盡，動遷無休止，大規(guī)模動遷就是在用政府行為解決住房供需不對稱的矛盾。

城市大規(guī)模的動遷，就是政府和房地產(chǎn)商一手制造了供應(yīng)（每年有那么多房制造出來又不斷積壓），再一手制造大規(guī)模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產(chǎn)商共同賺取級差地租、從級差地租中得益的動機。

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大動遷的動力——奪得中心城區(qū)的最高級差地租

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要老百姓動遷，總需要高尚的理由?！盀槿嗣瘛笔菑堊炀蛠淼睦碛伞Ｄ敲磩舆w總應(yīng)該動遷最差的房子，應(yīng)該“雪中送炭”吧？不！上海在1980年時中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，10年減少了314萬平方米， 1999年，除浦東新區(qū)外的9個中心城區(qū)還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年， 9個中心城區(qū)危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。90年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子。

政府和房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)了雙贏。政府是土地唯一賣家，政府本有著“造價”的便利，但政府以“有利舊房改造”為由，以低于實際價值的價格出讓了土地（有時是零地價，所以地價是否真的高了納稅人是不知情的），說其中并無政府利益和政府官員利益，到目前為止似乎缺乏證明；房地產(chǎn)商則以低于實際價值的價格得到了土地，原住民被廉價打發(fā)。

是政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權(quán)利把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進國民生產(chǎn)總值（GDP），人民從不知道政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、有多少益處反饋給了人民！難道土地收入是地方政府的小金庫？難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？不！級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結(jié)果，計劃經(jīng)濟時雖不得顯現(xiàn)其價值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價值不等于土地價值今天才制造出來！房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機會還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本、甚至不須自己支付的成本！

用這樣的成本，去年上海房地產(chǎn)價格的漲幅創(chuàng)造了世界之最！從2004年7月到2005年3月，僅8個月時間盧灣區(qū)新盤住宅成交均價從14082元萬飆升到30925元，上漲了一倍多！黃浦和靜安區(qū)也分別上漲了1萬元（2005年第五期《上海房地產(chǎn)市場報告》）。不要說中國，全世界都不見這樣的漲幅！這還叫“市場價”嗎？

如果不發(fā)生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價值！而這個權(quán)利，竟然是政府給的！

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缺乏選擇的動遷真是為老百姓嗎？

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政府一手制造了供應(yīng)和需求，這需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子已經(jīng)被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對象了，也是老百姓需求？不！這些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級差地租的需求。

百姓真正的需求是自會用錢來投票的，但政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟活動集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點大多在289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、一萬平方公里處市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠的地方去（上海已經(jīng)竣工的多層住宅有55%建在外環(huán)線以外，這幾年新開工的多層住宅則有70%左右建在外環(huán)線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費午餐？交通費用的大幅增加將是城市居民對GDP新的巨大貢獻！而如果住房能讓市民作自主選擇，即使倒貼房地產(chǎn)商地價，他都不敢把房子造到1萬平方公里、5000平方公里的市區(qū)邊緣！

總而言之，是政府在主導(dǎo)搞大規(guī)模動遷，而政府又給民眾提供了多少種選擇？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的選擇，而是我想搬哪里，哪里總有著能滿足我要求的選擇——這才是服務(wù)型政府做的事情

到現(xiàn)在為止，選擇是乏善可陳，動遷是要進行到底的。地方政府已經(jīng)從動遷中發(fā)現(xiàn)，動遷能給高房價尋找一個最底的支撐點——地方政府是決不愿意讓房價跌下來的。

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動遷是怎樣給高房價尋找最低支撐點的？

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眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等收入者、中等以下收入者，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六、七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，但是，當(dāng)動遷房是每平方米四千元多時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產(chǎn)生購買每平方米六、七千元房子的 “需求”，因為這意味著他們是用單價二、三千多元的代價住單價六、七千多元的房子。在這種情況下，每平方米6000元、7000元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米6000元、7000元的住宅是適應(yīng)中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的.

所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費者個人選擇導(dǎo)致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米6000元、7000元的底價上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場三分之一~二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

普通商品房房價的低價位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八、九千乃至一萬多的高房價就無奈也無話可說。他們只能當(dāng)房奴了。

這種高房價能支撐多久？如果拆遷不再大規(guī)模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。

但是，政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米；每年的銷售面積總是低于新開工面積——只有新開工面積的68%左右。2005年年末，全國商品住宅空置面積是8319萬平方米（國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部）。上海的全部空置房面積近一千萬平方米，空置的住宅估計有700萬平方米吧。

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缺乏成熟的房產(chǎn)租賃市場，地方政府有責(zé)！

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當(dāng)最大多數(shù)人無法在市場上選擇到合適的住房時，一些一貫正確的專家學(xué)者出來說話了：不是能租房嗎？年輕人，不要一步到位嘛！親愛的專家學(xué)者們，你們怎么就是山藥蛋作家趙樹理筆下的“常有理”呢？“一步到位”不就是你們這些專家學(xué)者提出來的？中美兩國兩老太的故事不就是你們杜撰的？是你們從進入21世紀(jì)前后起就不斷“引導(dǎo)”市民在房地產(chǎn)領(lǐng)域消費，你們怎么就那么健忘呢？

普通居民從未拒絕租房，在特大城市上海，80歲左右的老人大多是50年多前的租房客，他們用金條將房子從二房東手中“訂”下來，他們就有了長久使用權(quán)，二房東是不能隨心所欲把房客趕走的！而現(xiàn)在中國城市的房地產(chǎn)租賃市場根本還未形成！還是以上海為例，根據(jù)《上海統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，1995年，房地產(chǎn)業(yè)的商品住宅出租給個人的面積相當(dāng)于銷售給個人的住宅面積的6.1%，2000年，相當(dāng)于0.88%，到2004年，只相當(dāng)于0.85%。政府是什么時候想到還有一塊“租”的市場的？是到房價已經(jīng)漲到連中產(chǎn)階層都無力承擔(dān)時，是房價漲到激起眾怒時，再來告誡大家：即使在發(fā)達國家，也有一半人租房住的！那么，為什么要到2006年，這個信息在主流媒體上才形成“流”呢？筆者早在2002年11月針對當(dāng)時主流媒體和官員讓居民買房要“一步到位”的鼓吹，就告訴上海市民，香港有46.5%的住戶是租房戶、香港居民36%住在40平方米以下、47%住在40~69.9平方米的房子里，購房能力比我們高出許多的香港市民都做不到在住房上“一步到位”、都有近一半居民租房居住，我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ獮榉康禺a(chǎn)商買單（《希望與危機并存的上海房地產(chǎn)業(yè)》）？這篇在網(wǎng)上廣泛流傳的文章，因為與“大主流”聲音有悖，即使在主流媒體上出現(xiàn)，也只能被小心翼翼地引上幾段。

現(xiàn)在，政府想到租房市場了。目前的租房市場主要是由民間個體操作——政府放棄了，民間自會來拾遺補缺，但是，當(dāng)社會還沒有建立對租房業(yè)的制度性保障時、當(dāng)整個社會都缺乏信用時，即使是需要租房的人又怎么能放心租房？現(xiàn)在上海有三分之二以上的租房居住者是外來人員，租房以臨時和短期為主，而定居者要求租房時間相對要長，要有穩(wěn)定居住的保障。政府能以制度給以保障嗎？反之，有房出租的人也因為這個社會缺乏信用，無法保障其利益而不敢輕易租呀！

所以，自從“住房商品化”后，中國城市居民需要住房就只有一種選擇 ：買房。

當(dāng)大部分居民對生活必需品——住房的需求增加了，卻面臨著買不成也租不成時，社會能安定嗎？

政府不是“常有理”，社會不安定，政府是該反省的。

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房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是“新的利益增長點”的發(fā)展

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2003年到2004年，有著31個門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計投資只占房地產(chǎn)累計投資的75.6%。第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當(dāng)比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟支柱了什么？貢獻了GDP ？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。

至于房地產(chǎn)業(yè)對GDP 的拉動作用，應(yīng)該讓所有關(guān)心中國經(jīng)濟的人士明白：任何正常的生產(chǎn)活動，都會產(chǎn)生GDP ，我們從事經(jīng)濟活動的每個人都在為GDP作貢獻——我們每月每年的收入就是我們的貢獻的體現(xiàn)！ 90年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻特別大，而是在尋找“新的經(jīng)濟增長點”過程中，政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是唯一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當(dāng)這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！

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不必把境外需求視若洪水猛獸，最危險的投機者在國內(nèi)

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購買中國的特大城市房產(chǎn)，可能是國外投資者組合投資中的一個組成部分，但不會是重要組成部分。國外投機者不會主要以不動產(chǎn)來投機，他們購買國內(nèi)住宅的目的是隨時準(zhǔn)備在短期內(nèi)賺差價。

國外投資者把高檔商品房價格拉高，這種行為會影響到高檔房的價格，然而，因為高檔商品房的消費對象本來就不是以本地居民為主，而是以中國頂尖的富人為主，這些富人對住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費能力，旁人操什么心？

主要的危險，還是來自國內(nèi)投機者。

至于有學(xué)者說“全世界各地的人”未來要“移居北京和上?！?，這只能看成某些“飽食之士”不負責(zé)任的信口開河，絕對當(dāng)不得真。與這些學(xué)者的輕率形成鮮明對照的是，2005年5月~7月，香港規(guī)劃署作了《香港居民在中國內(nèi)地居住的情況和意向》的調(diào)查，24800名18歲以上香港居民接受了調(diào)查。調(diào)查部分結(jié)果如下：到2005年7月，香港居民在內(nèi)地購買住房181600個，比2003年下跌了16%，租賃房屋30600個，比2003年增加了28%；購買和租賃住房者90%住在廣東，其余住福建和上海；買房者的實用面積中位數(shù)是90.1平方米；香港有97%的居民表示無意到內(nèi)地居住，其中難以適應(yīng)內(nèi)地環(huán)境的占28%，因為香港有物業(yè)的占27%；打算到內(nèi)地居住的人中，只有61%準(zhǔn)備在內(nèi)地購買物業(yè)，12%打算租賃，其余選擇住在親戚家中；當(dāng)問及在什么情況下愿意到內(nèi)地居住，82%的人回答任何情況下都不會考慮到大陸居??；愿意到大陸的居住的重要原因是要么是退休了，要么是在內(nèi)地就業(yè)。

這個調(diào)查報告屬于香港2005年主題性住房統(tǒng)計調(diào)查，反映了香港居民對于大陸房產(chǎn)的需求，該統(tǒng)計數(shù)據(jù)的確給了我們很大啟示，告訴我們“全世界各地的人”是不會盲目移居的，不把他們的移居意愿搞清楚，是沒有根據(jù)說 “當(dāng)我們說房價對于這兩大城市（北京上海）的市民來說望塵莫及的時候，對那些還不是當(dāng)?shù)鼐用竦珔s希望未來移居北京和上海的全世界各地的人們來說，他們看到了北京和上海的未來前景和潛力，因而他們愿意付出這樣高的價格?！?/strong>

其實，特大城市為海外人士準(zhǔn)備些住宅沒有什么錯的，為全國各省市的先富一族準(zhǔn)備些住宅也沒有什么錯，問題在于地方政府自己不能領(lǐng)頭干燒香趕和尚的事，如果這樣干了，人們就有足夠的理由懷疑你的動機。因為很顯然，這里面充滿了尋租機會。

是城市為在茲生活工作的人提供服務(wù)。不是生活在城市里的人要為城市服務(wù)。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，那是本末倒置了。

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房價難跌，但該跌；跌了，天塌不下來！

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摩根士丹利的謝國忠一直預(yù)言房價要跌，但一直沒跌下來。

從長期看，房價一定上漲的。但這句話說了等于沒說，因為工資總會上漲的，物價總會上漲的。美國1941年只有9%的家庭年收入超過5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美國46%的家庭收入超過1萬美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美國居住管理局所屬住宅的全部家庭年平均收入為837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美國有20%的家庭年收入7千到一萬美元，年收入6千到7千、1萬到1.5萬美元的家庭各占11%，那時公寓平均年租金是2340美元。1964年開始，凡房租超過個人收入25%的費用一律由政府補貼。

現(xiàn)在的中國學(xué)者官員是完全撇開收入談房價，說房價由需求決定的。但是，經(jīng)濟學(xué)的基本常識告訴我們，需求量是收入的產(chǎn)兒，需求量取決于兩個因素：價格和收入。不同的收入階層有不同的需求曲線需求量，不能混為一談。

別墅高檔公寓對應(yīng)的只能是富人，如果高價房供過于求了，幾萬元的高房價維持不下去了，再對人家諂媚說 “看好未來”也是沒有用的，投機者對“未來”興趣不高，除了自住，沒有必要買個房子儲存起來去“長期看漲”，資金要流動才能增值這個基本道理投資者不會不懂；而買了高檔住宅單為收取租金的人也不太可能有——租金高了，對租房者來說還不如按揭，租金低了，要幾十年才能收回本錢，有這么投資的嗎？ 2005年一季度以后，高價房明顯“漲不動”了。當(dāng)然，秋后的螞蚱總會有的。

特大城市的“普通商品房”（動遷用房不算）之所以好銷，有拆遷戶在買，也有相當(dāng)投資客在買，那么普通商品房能跌嗎？如果動遷不止，就很難。那是最低價在高位得到支撐了。像上海世博會的動遷，倒是大部分拆遷者都能滿意（看樣子動遷成本是由世博會來承擔(dān)了），但是，動遷者雖滿意對于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高價位得到支撐，不動遷的百姓就更加無望得到改善，最后將形成這樣的惡性循環(huán)：要改善，等動遷。本來不符合民眾意愿的動遷變成民眾盼望的，那是因為不動遷，就得不到補貼，有了補貼款，才有希望多一份選擇。比起要你搬哪里你就得搬哪里，當(dāng)然是希望能多點選擇余地。

房價下跌是艱難的。但是，下跌艱難是一回事，該不該跌又是一回事。現(xiàn)在一些學(xué)者官員以所謂“房價下跌造成資產(chǎn)縮水”來臆造房價不能跌的理由，似乎是悲天憫人，其實站不住腳。當(dāng)年股市狂漲，不也有人反對擠股市泡沫嗎？不也炮制了千萬條股市不能下跌的理由嗎？但當(dāng)莊家把千萬股民玩夠以后逢高出貨逃之夭夭——相當(dāng)資金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的資產(chǎn)不是大大縮水了嗎？縮水也就縮水了，損失慘重也就自認倒霉，股民自殺只在股市剛開始有耳聞，以后大家對風(fēng)險的承受能力都增加了。同時他們學(xué)會用腳投票了，不再輕易“跟進”了。“股民”總比“房民”多得多吧？股市跌下來了，股民該怎么活還得怎么活，GDP不也是年年見漲嗎？

至于說到資產(chǎn)“縮水”，現(xiàn)在的人們已經(jīng)司空見慣了。小到高溫天雞毛菜（一寸多長的小青菜）賣到4元一斤（平時一到兩元），薺菜要賣到12元，你買了，就意味著你的資產(chǎn)“縮水”了，國家通貨膨脹則是大家的資產(chǎn)縮水。銀行存款利息上調(diào)，存錢在銀行的人很高興，其實上調(diào)利息往往就意味著你存在銀行的資產(chǎn)在縮水。前天肉是10元一斤，你不買肉，把錢存銀行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上調(diào)到6%，這10元錢的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高興嗎？那么告訴你，昨天的肉已經(jīng)10.0 1元一斤，漲了一分錢，這一分錢就是你不買這一斤肉省下來的利息的3倍。（當(dāng)然，這里是打個比方。銀行存款利息上調(diào)的原因多了，但銀行利息大上調(diào)物價水平總體上漲的道理不會錯）。漲工資是大家盼望的事情，可哪一次漲工資不是伴隨著物品價格上漲？漲工資同時，工資總歸多少要縮些水。漲工資是物價上漲的結(jié)果，不是原因，中外無一例外。漲工資的好處在于，你可以對物品有更多的選擇，是的，還是“選擇”，在市場經(jīng)濟社會，選擇最為重要。

房價大漲，如果其他商品不漲價，就意味著其他商品相對于房子價值在縮水。原先你30萬一套房可以換一輛中檔轎車，現(xiàn)在同樣房型要漲到60萬，意味著要2輛中檔轎車換一套房，這“車”相對于“房”就縮水一半了。物價指數(shù)告訴我們，以2000年為基準(zhǔn)，到2004年，上海的商品零售價格指數(shù)下跌6.3點，房價指數(shù)上漲53.6點。那就是說，2000年到2004年，所有的商品相對于房子而言都在大縮水，縮水幅度高達60%。怎么沒有官員為其他商品這樣大幅度的縮水而叫喚呢！

“這樣，不正說明買房能保值嗎？”說得好。既然房子有這樣的保值功能，房地產(chǎn)商何必做鋪天蓋地的買房廣告？他們自己留著保值不就得了？其實他們是知道的：房屋不可能保值，更不可能升值，只會越住越不值錢，否則就沒有“房屋折舊”一說，值錢的只能是地皮，讓地皮值錢是故意的、人為的，馬歇爾就說過，一些地方的環(huán)境改善，那是“由于土地使用者為提高土地的價值而故意投資造成的”。因為值錢的是地皮，而地皮不會屬于買房者，因為房子總是越住越不值錢，因此，你就根本無法為你的房子保值。一個很簡單的例子：前幾年拆遷的黃金地段的新式里弄房子當(dāng)初原住民買下時的價格都不菲，他們當(dāng)時也想著：“買房保值呢”，結(jié)果是多少錢被打發(fā)走的？你能因為“當(dāng)初多少條子買來的”為由而討價討到同樣價值？好房子本身不能以好價格保住，還保什么值？

所以，不要用“資產(chǎn)縮水”來嚇唬老百姓。 但也只能這樣來嚇唬老百姓，如果用百姓都能懂的話來教導(dǎo)百姓，當(dāng)官還能有這么好當(dāng)嗎？

筆者以前一直認為，作為居民必需品的住房讓居民中大多數(shù)買不起是不應(yīng)該的，所以房價總會跌下來。現(xiàn)在看來，的確是估計錯了。一旦強有力的、不受約束的地方政府介入了這個市場，這就不是市場了，既然不是市場，怎么會按市場經(jīng)濟規(guī)律行事呢？房地產(chǎn)的價格獨立于所有商品價格以外大漲特漲，這哪有一點商品經(jīng)濟的影子呵！

一些學(xué)者官員拼命解釋：住宅不是普通商品，是投資品，天下哪有天生的投資品？投資品能成為投資品，都是“故意”的，是人為的。80年代的鋼鐵批條就是投資品，比當(dāng)時投資黃金鉑金回報率高得多的投資品！現(xiàn)在鋼鐵批條還能成為投資品？過了這個村就沒有那個店了，當(dāng)“收藏品”去收藏吧！

房子到了該跌的時候還是會跌的，跌了，天也塌不下來！香港房市大跌的日子沒有過去多遠。2001年初，新界荃灣中心65平方米的房曾以60萬元港元成交，2002年，香港每月按揭還貸三、四千元就可以成為業(yè)主，香港地產(chǎn)界權(quán)威人士認為“這是任何社會不常出現(xiàn)的情況”。香港地價大跌也歷歷在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33萬港元，1998年跌到2.81萬港元，并一直在低價位徘徊好幾年，市區(qū)住宅地價1997年是每平方米21.41萬港元，1998年跌到6.66萬港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年時，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使這樣的投入，該跌時照樣跌。我們需要認真對待的倒是并不在于香港房地產(chǎn)曾跌了多少，而是香港房地產(chǎn)在大跌前，就象我們今天一樣的瘋漲，當(dāng)然，還漲不過我們。

今天已經(jīng)在高價位買了房的人們當(dāng)然不希望房價跌，這樣的心情不難理解。 但事實往往不以人們意志為轉(zhuǎn)移。有哪個股民希望股市大跌的？但股市說跌就跌了。隨著反腐的力度加大，房市能逃過這個規(guī)律嗎？很難說。在一個缺乏信用的環(huán)境里，走向真正的市場經(jīng)濟總要付出代價的。只是希望代價能使我們進步。我們化的代價已經(jīng)很不少了！

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2006.8

???????????????? 對“地價影響房價的剖析”

在載完本人2006年的舊作后,正逢國土資源部副部長鹿心社先生在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上發(fā)表講話不久。于是，想對鹿先生“地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定性因素。決定房價的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系?！钡恼f法簡單闡述一下看法。

鹿心社先生認為，“國土資源部新近調(diào)查了全國東、中、西部地區(qū)620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，調(diào)查結(jié)果表明，目前中國地價占房價成本的15%-30%之間，平均成本為23.2%，低于英美日韓等國”。

關(guān)于這一點，我認為鹿心社先生也許說得有部分道理，因為他說的是地價占“房價成本”，而不是說地價占“現(xiàn)實房價”?！艾F(xiàn)實房價”是沒有個準(zhǔn)的，是動態(tài)的，是在“進行中”的，但是，“房價成本”這是靜態(tài)的，是有準(zhǔn)的。房價成本，就是造房子的價加上造房子的人得到土地的價錢。請大家務(wù)必注意，房價成本上的土地價只能以得到土地后直接造房子的房產(chǎn)商的“拿地價”為準(zhǔn)，而不能以得到土地就轉(zhuǎn)賣的“拿地價”為準(zhǔn)。要知道，土地從政府手中出讓后，就進入一茬茬轉(zhuǎn)賣的過程，真正要在這塊土地上造房子了，一般都轉(zhuǎn)賣到第四、第五茬了！

之所以認為鹿心社先生只是“部分有道理”，是因為他說的“中國地價占房價成本的15%～30%”中的地價，事實上只是指政府收到的土地出讓金。筆者認真研究了上海政府歷年所收到的土地使用權(quán)出讓金數(shù)據(jù)，深感驚詫——政府收的土地出讓金少得可憐！

從1988上海開始出讓第一塊土地到到1997年為止，上海市財政收入中土地使用權(quán)出讓收入入共計是20.63億美元和近80億人民幣（《上海房地產(chǎn)市場（98）》第29頁），這期間上海出讓了13863萬平方米土地，將20.63億美元按1990年到1997年平均匯率6.87折算成人民幣是142億，再加上80億人民幣，共計222億人民幣，平均每平方米土地收取的土地出讓金是160元人民幣。從2003年到2006年1～9月，政府實收的土地出讓金平均地價是每平方米150元、213元、169元、138元！

90年代中前期的土地出讓金平均單價是160元，到二十一世紀(jì)房價翻了幾翻，土地出讓金還是這個單價！1990年到1995年上海市財政收入年平均581億，土地出讓金只是占5%，2004年、2005年的政府財政收入3592億、4096億，土地出讓金連5%也占不到。我們的政府在“收取土地出讓金”上真的很溫情！怪不得鹿副部長認為我國的地價只占房價成本的15%～30%！但是，上海造多層住宅的土建和安裝價也就是每平方米1400左右（2006年時的價格），地價占房價成本15%～30%，也就是說，當(dāng)房價成本每平方米1647元時，地價每平方米247元——這是地價占房價成本15%；當(dāng)房價成本每平方米2000元時，地價每平方米600元——這是地價占房價成本30%！

這個地價占房價成本之比可信嗎？首先不信的，應(yīng)該是土地轉(zhuǎn)賣最末端的房產(chǎn)商——他們最清楚，他們是以什么價格得到土地的！

雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》給了土地轉(zhuǎn)讓以限制，限制條件是“屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。但是，法律條文是敵不過房地產(chǎn)商的智慧的，后來有幾個房地產(chǎn)商是在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)的？他們是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司”！房地產(chǎn)公司大多是項目工程公司，轉(zhuǎn)讓了公司就等于轉(zhuǎn)讓了項目工程；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)等具體工程還要交土地增值稅，轉(zhuǎn)讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸地方政府所得的、房地產(chǎn)業(yè)繳納比例達70%的土地增值稅，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方稅務(wù)局總共只收到298.4億土地增值稅，并且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地方稅收40769.4億的0.7%（見國家稅務(wù)總局網(wǎng)站→政務(wù)公開→稅收統(tǒng)計），298.4億中屬于房地產(chǎn)業(yè)支付的大約還只有200億。

我國法律規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25%就能動用對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)——實際操作中還根本不用完成25%的開發(fā)投資，只消將正在從事開發(fā)的項目公司轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)就自然而然地轉(zhuǎn)讓了，假如這個公司轉(zhuǎn)讓N次，土地使用權(quán)也就同時轉(zhuǎn)讓N次，每一次的轉(zhuǎn)讓都是得益于土地使用權(quán)人，不利于土地所有權(quán)人；而國外的慣例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)——因為房產(chǎn)和地產(chǎn)不能分割交易。所以，國外的地價占房價成本是可能遠遠超過我們，但是，他們的地價不能單獨交易，他們的地價高，就不是高在土地倒賣出來的“高”上！

至于鹿副部長說：“決定房價的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系” 。我想，我已經(jīng)在《影響房價的真正原因》中闡述清楚了，在此不多贅言了。

最后，用最通俗的語言說明一下政府的土地出讓金為什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值錢的，對不？只有政府才掌控土地使用權(quán)的出讓與否，對不？政府是有活生生的、有七情六欲的人組成的，對不？那好，我掌控了土地使用權(quán)的出讓權(quán)，我就想出讓給我的親屬部屬，但關(guān)系越親，就越不可能也越不愿意多收親屬部屬的“承讓金”，所以，第一茬的土地出讓——從政府手中直接出讓的土地，這出讓金就是多收不了的！而以后發(fā)生的土地轉(zhuǎn)讓，那就是另回事了！