據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前一二線城市首套房平均房貸利率是5.60%左右，二套房是5.92%，比基準(zhǔn)利率上浮15%和20%。
買房的貸款利率多少才劃算？利率當(dāng)然是越低越好，但這不是普通老百姓能決定的，我們能決定的是要不要以現(xiàn)在的利率去貸款。
小編告訴你，房貸利率有兩個(gè)頂，超過了這兩個(gè)頂那么你就要留一份神了。
1.房貸利率不能大于GDP增速
GDP增速可以理解為“創(chuàng)造財(cái)富速度”，也可以理解為“資產(chǎn)回報(bào)率”。而房貸利率可以理解為買房借錢的成本，如果借錢的成本小于資產(chǎn)回報(bào)率，那么你的房貸利率是合理的。
舉個(gè)例子：
假如市場(chǎng)上只有一套100萬的房子，當(dāng)年的GDP增速是7%，那么你這套房子當(dāng)年的回報(bào)率就是7%，而這套房子是貸款買下來的（假定全部貸款），利率是6%。
那么當(dāng)年買下房產(chǎn)的收益是：
100萬×7%－100萬×6%＝1萬
所以這套房子的房貸利率只要不超過GDP增速，那么就是有利可圖的，2017年中國(guó)的GDP增速是6.9%，目前的5.&左右，那么你覺得貴嗎？
通過觀察，歷史上中國(guó)房貸利率接近GDP增速時(shí)往往是樓市見頂?shù)男盘?hào)，比如2014年9月房貸利率是6.96%，而當(dāng)年GDP增速是7.3%，當(dāng)兩者接近的時(shí)候樓市隨即見頂。理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)楫?dāng)房貸利率逼近GDP增速時(shí)，買房收益逐漸降低，最后為0甚至虧損。
2.房貸利率不能大于M2增速
M2增速粗略地理解為印鈔的增速，如果房貸利率大于M2增速，那么意味著你借錢的成本超過印鈔的增速，那么這時(shí)候的房貸利率是過高的。
舉個(gè)例子：
假如2017年你的房貸利率是8%，市場(chǎng)上只有一套房子和100萬元人民幣。
那么：一套房子＝100萬元人民幣
假如當(dāng)年的印鈔增速是7%，那么意味著市場(chǎng)上的人民幣增加到了100萬×（1 7%）＝107萬元。
則：一套房子＝107萬元人民幣
如果你在2017年初用100萬買了一套房子，到年底的時(shí)候賣出，那么當(dāng)時(shí)的市價(jià)就會(huì)達(dá)到107萬元人民幣。
收益＝107萬－100萬－100元×8%＝－1萬
也就是說如果房貸利率超過了印鈔增速，那么這時(shí)候貸款買房收益是負(fù)的。
結(jié)論：
1、2017年中國(guó)的M2增速是8.2%，高于6.9%的GDP增速，以中國(guó)的情況，今后印鈔增速仍將會(huì)超過GDP增速，這就意味著房貸利率第一頂點(diǎn)是GDP增速，第二頂點(diǎn)是M2增速。
2、房貸利率合理區(qū)間的頂點(diǎn)并不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是要結(jié)合當(dāng)時(shí)的GDP增速、印鈔增速來考量，2017年印鈔增速是8.2%，GDP增速是6.9%，而目前的房貸利率是5.60%左右，還處在合理水平。
3、2010年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)由高速降為中高速，未來GDP大概率會(huì)保持在6%－7%的水平，而印鈔增速則會(huì)維持在8%－10%，也就是意味著未來幾年房貸利率頂點(diǎn)就在上述區(qū)間內(nèi)。
4、美聯(lián)儲(chǔ)加息以及縮表會(huì)迫使中國(guó)央行被動(dòng)加息，但是受制于國(guó)內(nèi)維增長(zhǎng)壓力，未來的房貸利率上升將會(huì)是溫和的，即未來幾年房貸利率有上升空間，但不大可能逼近頂點(diǎn)。
